【泰國房地產的風險】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國房仲打死都不想讓你知道的驚人真相│2020
Last Updated on 2020 年 6 月 23 日 by 國際超級房仲
為什麼曼谷房地產評價如此高，卻還有很多人在曼谷房地產賠錢斷頭呢?
【國際超級房仲】
先聲明，請不要詢問我是哪幾家業者或是哪些建案
你了解泰國房地產的風險嗎？依據眾多客戶的回應與求助經驗，最近台灣人去曼谷投資房地產而吃虧上當的人真的很多（雖然沒有金邊多到那麼誇張），不過一貫小心、保守又有非常豐富房地產經驗的台灣人，怎麼老是在海外房地產上吃虧上當而賠錢呢？怎麼連曼谷這種隨便買隨便漲、安全性很高的地方都可以買到虧錢的物件？
國際超級房仲今天就簡單從「5個重點」告訴你，讓你知道這些泰國的代銷業者都不願意告訴你真相是什麼。
▮重要前言
這篇文章想讓你知道的是，其實我們如果用台灣的房地產投資經驗套用在國外房地產上的話，其實很容易吃虧和上當的，例如泰國人在購屋時的購買觀念跟台灣人的觀念其實落差非常大，萬一代銷業者去接了一些很糟糕的物件，但是卻用你認為「很合理」的觀念去選房，那你當然就會在曼谷房產投資上踩到地雷了。 因此，有沒有挑選到真正懂、真正專業，而且講話誠實的仲介，其實對你的投資影響非常非常大，就像是上高速公路，如果你想往北邊，但是仲介卻騙你往南邊才是捷徑的話，你開得越快、就離目標就會越遠。
很多你深信不疑的投資房產觀念，也許跟實際狀況落差極大
▮一、就是要利用你的小心與保守
台灣投資者這麼保守，所以對於很多不熟悉的投資標的都會特別小心，甚至希望獲利越高越好、風險越低越好，於是很多業者就會利用這一點，推出「保證租金」＋「保證買回」型的產品給你，讓你以為自己好像買到一個零風險的高額定存，時間到還可以原價(甚至加價)被買回。
事實上，這種產品通常風險反而是非常高的，這一點我已經在許多文章裏面都有說明原因，偏偏這種建案反而是台灣投資者最愛的類型，以為什麼風險都沒有就能賺到豐厚的利潤，殊不知很多這種產品背後的運作模式並不是健康的。
比方說：把價錢拉高三倍賣給你，在每年給你個6%左右的租金，你等於是拿自己的錢付租金給自己，而且相關風險其實都是你在承擔，並非業者(因為它們該賺的錢都拿走了)。
之前就看過某些泰國代銷業者的「保證型」建案，地點非常差、單價的售價卻異常地高（以倍數來計算），但是因為進場的門檻很低所以讓客戶誤以為很便宜（比方說面積非常小，或者是用購買一點點持分的方式，減少購買的總價讓人誤以為很便宜），甚至業者提出的營運報表試算都是有非常嚴重的問題的（不要問我是哪一家，再等一下，一年後會有這種物件的大新聞爆發出來的）。
心得：奇怪，怎麼會有這麼多人相信高獲利、零風險這種事啊？
延伸閱讀
【2020更新版│你不要那麼衝動！】投資「泰國房地產」前先看完這「5大原因」，冷靜一下再決定能否購買泰國房地產，千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了！【2020│為什麼曼谷房價的價差這麼大?】關於曼谷房地產，你不可不知的3大價格迷思
▮二、就是要利用你以為的成功經驗
先來一個基本的問題，如果今天台北市仁愛路四段上有兩個新建案要推，一個單價是每台坪100萬、另一個只有50萬，請問你要買哪一個新建案來投資？
這是一個很簡單的問題，我相信正常多數台灣人一定會買買坪50萬的房子來投資或者自用，甚至會說開價100萬的建商根本是神經病，同樣的地段鬼才要100萬的房子。
沒錯！這就是泰國代銷業者要利用的地方，他們會用同樣的邏輯告訴你：「同樣的地段，我們的價格只有別人的一半甚至三分之一，你當然買我們這個比較好啊，這麼便宜才有漲上去的機會，我們在台灣不也是這樣的嗎？」
實際上，在曼谷同樣地段的房子有巨大的價差是很常見的，但是以數據來看，確實「地點越好、建商越大、等級越高、價格越貴」的建案，在後面的租金、漲幅、出租、轉售都是更加優秀的。
怎麼會這樣呢？
因為曼谷舊房子與低品質的社區實在太多太多了(曼谷的街景其實真的不好看)，再加上泰國大多數建商的房子蓋的品質都相當差(不像台灣，小建商也有一定水準的建屋品質)。
然而隨著外商大量地湧入曼谷、曼谷人所得快速提升，大家都開始想要住高級、漂亮、公設多的新建案，貴一些也沒關係，但是這種又新又高級的小豪宅供給量目前還不是很夠。
因此這較為稀有的高級住宅，事實上反而才擁有較高的獲利，而非台灣人以為的低總價的低階社區；尤其是蛋白區，曼谷的蛋白區非常非常大，千萬不要妄想曼谷蛋白區的房子會變成信義區。
你知道最多又最慘的海外孤兒，其實就是直接跑去當地找建商買的人嗎?
心得：許多台灣人都自以為自己很會挑房子，殊不知他們在台灣投資房地產的獲利經驗，只是剛好跟上趨勢的僥倖經驗，我遇過有一個不識字的阿嬤七年前買了個台北的房子，也莫名其妙地房價翻了一倍啊。
延伸閱讀
【2020│泰國KNIGHT FRANK】權威數據告訴你曼谷房地產有多讚，難怪曼谷房產是東協首選！【2020│房產法律Q&A：泰國有永久產權嗎？】外國人購買曼谷房產前，要先瞭解的10個基本法律【2020年超完整泰國房產介紹】專家直接告訴你曼谷房產的10大關鍵優缺點
你真的懂泰國房地產嗎?這十個被問到爛的問題，你一定也問過其中幾個
▮三、利用你對泰國開發商的不了解
承接第二點所述，大多數台灣人一定都不曉得曼谷人的住屋購屋習慣，更別提大家對於開發商（建商）的了解了。
由於台灣大小建商的水準都在一定之上，所以我們並不會那麼那麼地在乎建商的品質，但是在泰國就不一樣了，如果你的建案不是前十大建商蓋的物件，那麼在曼谷人心中的吸引力就大大下降了，即便是一些中國還是外國的開發商也相同，因為曼谷人非常吃開發商的品牌。
但是許多台灣代銷業者真的很可惡，利用這一點去謊騙客戶，最常聽到這些泰國代銷的說法是：「我們的開發商是泰國前三大」，真的很奇怪，這些業者代銷的開發商這麼多，每一家都說是前三大，到底是有多少個前三大？
而且事實上，很多泰國代銷業者所合作的開發商不但不是前三大規模，甚至連前十、前三十大要排進去都有點勉強，怎麼好意思跟客戶說是前三大的開發商，這一點真的很過分。
更過分的還有另一種惡質的說法，有客戶跟我反應某家泰國代銷公司竟然跟他說：「建商品牌不重要，因為現在曼谷的房子都是租給外商，外商又不看建商品牌，所以便宜就好」；台灣的房地產就是被這些不專業又不誠實的業者給搞壞了。
心得：想知道泰國開發商的是否在前十大裡面嗎？歡迎加入我的LINE詢問喔。
延伸閱讀
【評價曼谷房地產】到處都在蓋房子，會不會供過於求?我覺得價格漲一波了，現在進場已經貴了?【在曼谷投資房地產還會賠錢？】99%都是因為犯了這3個錯誤！
聽海外投資的置產建議，你如果聽了Sway的建議，可能會更慘!
▮四、每一家都說自己是一條龍服務
…
Read More