【東協房地產】你認為金邊的房價基期很低、而曼谷的房價已經漲太多嗎?那就承認吧,在這方面「你很外行」

 

國際超級房仲:

 

►► 海外房地產都已經發展了四、五年了,如果你到現在還想要去投資/銷售金邊的房地產的話,那就很簡單的證明了一件事:「你很外行」。

 

►► 為什麼我會這麼說呢?


一、看看別人的經驗

「經驗」的圖片搜尋結果

►► 就如同開場說講的,海外房地產都已經發展這麼多年了,柬埔寨房地產從2014年開始熱絡到現在也五年了,買過金邊房地產的也是大有人在,而就像是我們買東西要看客戶評價一樣,2014年的投資只可能沒有什麼評價可以參考,可是現在都到2018年了,你一定相當容易就可以找到買過金邊房地產的人。

 

►► 找到這些人之後,然後問問他們兩個問題:「請問你買的房子交屋了嗎?」、「請問跟當初的預期獲利差不多嗎?」

 

「金邊 房地產 落後」的圖片搜尋結果

 

►► 2014年去買柬埔寨,當時市場剛開始、數據稀少、行情不透明,外國人唯一能合法買的電梯大樓也還沒有經過「交屋」的考驗,因此當時真的是就像是一句名言:「在瞎子的國度裡,獨眼龍就是國王」,所以那個時候仲介怎麼講你也只能相信,沒得參考比較。但是2018年已經有許多建案如期交屋了(證明了我當初一直說的:柬埔寨真正的風險不在爛尾樓),已經交屋就要開始面對現實:「租不租得掉?」

 

►► 而現在很明顯地,許多2014年的建商與業者都說:「市區一房的月租金在1,200至1,500元美金」,去年要交屋了,這些建商與業者都改口成500至600元美金,但是實際上真正出租出去的金額又是多少呢?又有多少人的房子是到現在還租不掉呢?

 

PS:金邊的租金與需求快速下滑,但是供給量卻快速上升,這就是為什麼當年我只做了三個月的柬埔寨專案,就因為金邊而決定離開前公司的原因(詳情請見關於我)。

 

小結:租金都已經掉了一半了,你認為市場上真的有足夠的需求去支撐這些龐大供給量嗎?經濟再好,但是房子空那麼多沒有人去住也是沒有用。

 


二、你在期待金邊什麼?從無到有嗎?

 

「白日夢」的圖片搜尋結果

 

►► 有一派想要投資金邊房地產的人,老是會主張下面這種論調:

 

►► 「現在金邊房市雖然不好,但是金邊因為是柬埔寨的首都,所以『遲早會發展起來』的,所以在現在『房價基期低』的時候先進場,放長期來講我一定會賺錢」。

 

►► 雖然有點殘酷,但這真的是一種好傻好天真的外行看法,這個論調本身就有幾個問題:

 

第一:遲早會發展起來?

第二:現在房價便宜?

第三:放長期就一定會賺錢?

 

 

►► 實際上就如同第一點的結尾所述,經濟跟國家的發展再好,房子蓋太多沒有人去也是沒有用,因為房地產是需要自用的「剛性需求」去支撐,一直拿來炒作就會很容易泡沫化,而金邊這個才剛起步的國家就已經被國外媒體評為有「泡沫化風險」的區域,難道你還沒發覺警訊嗎?

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►► 其次,現在金邊房價很便宜?一坪才20、30萬?那你知道當地行情嗎?

 

►► 光看整個金邊預售屋的電梯大樓價格,似乎跟台北相比好像是便宜很多,單價僅僅台北的1/4。

 

►► 但是我常常跟客戶講,跨國比較房地產你「絕對不能看單價」、「絕對不能看單價」、「絕對不能看單價」,因為太重要了所以要講三次!單價是同國家、同區域內相比才有價值,跨國比較一定要看總價與房價所得比才精準,否則全東協現在最便宜的房地產,應該是已經漲最兇的吉隆坡了(為什麼不能看單價的原因,有機會可以私LINE我洽詢:@SuperAgent)。

 

►► 以總價來看,金邊市區的一房售價約400-550萬台幣、郊區一房約300-350萬台幣,也就是說金邊的人要購買這一類的電梯大樓得想辦法掏出三五百萬出來購屋,至少要想辦法搞出這麼多的現金才能買到房子,金邊人真的會選擇開車20分鐘去住三到四房的排屋(透天),成本還只要150萬台幣而已;然而以經濟規模、人均所得、外商規模、人口密集度….等等相同條件來比的話,三五百萬同樣可以在曼谷、馬尼拉、胡志明等其他更進步更有錢的城市,買到市區的一間套房,還擁有更高的出租率、增值性。

 

再談到房價長期放在金邊的迷思

Cranes and green mesh cover The Bridge, a $300 million mixed-use project expected to open later this year, adding 762 condominium units to the capital’s supply.

 

►► 你應該已經可以感受到金邊的「電梯大樓」售價已經是嚴重過高了,你這時候去買一個遠高於市場「價值」的電梯大樓來投資,等於是買了一個20年後的價格來擺著,那請問你的房子是有打算長期持有三十年嗎?

 

►► 讓我來告訴你這種迷思會導致的結果,就是你會先再2019-2020這幾年開始面臨房價的崩盤下滑→2021~2030的長期低迷盤整→2030年之後開始止跌回升,但是這時候房價還是低於2018的水準→2030~2035年之後慢慢隨著發展讓房價漲回2018年的水平→2035年之後開始準備房價的上揚....

 

►► 說真的,你如果真的打算去買一個從高點跌到谷底、再從谷底回到現在高點、再從這個高點開始期待房價上漲的話,那你為什麼不現在就買一個房價再上漲或者房價正在谷底的地方呢?不曉得你花那麼多時間成本去走這種高風險低獲利的冤枉路是在想什麼?

 

小結:花同樣的預算、同樣是五百萬新台幣,你要買在雲林市區,還是買在台北市區呢?同樣要花20年去等房價變高,你為什麼不去買一個在谷底反彈或者正在成長的地方呢?

 

 

延伸閱讀,2018金邊的房市狀況:Condo price will fall this year: CBRE

 


三、更奇怪的迷思:曼谷房價已經漲上來了

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(曼谷頂級小豪宅The Line 101,平均售價約400~500萬台幣,距離BTS捷運站僅240公尺)

 

►► 一樣的錢買在金邊你覺得房價基期很低、買在曼谷你就覺得房價已經高了,實在不懂這個邏輯到底是怎麼出來的?我更想要問的是:

 

「到底你是怎麼判斷曼谷已經漲上來、甚至太貴?」

 

►► 一定要記得,投資房地產是很專業、要多做功課多研究的事情,不是憑你的「感覺」去下判斷,因為很殘酷的一句話:「你的感覺,很外行」。

 

►► 曼谷房價有沒有漲?當然有,否則現在的價格比五年前還低的話,這種地方你敢買嗎?(沒錯,我就是在暗示金邊跟伊斯甘達),你當然應該要買一個房價正要或者已經正在成長的地方,不會有人去買一個準備要賠錢的房地產。

 

►► 只是如果漲幅太高、太久也不是好事,就像是吉隆坡的房地產從2009年開始漲到2015年,平均每年的漲幅都接近10%左右,那妳現在買再盤整階段的話當然相對會比較貴,考量上會相對保守也是合理的;可是泰國曼谷呢?你曉得曼谷真正的起漲點是什麼時候、平均每年漲多少嗎?

 

►► 如果不知道,請問你怎麼會憑感覺就認為曼谷房價已經漲太高了?

 

►► 如果憑感覺就可以判斷房市狀況的話,那我們這些專業人員、銀行理專跟電視上的專家(扣掉Sway)還要靠什麼吃飯?事實上,曼谷房價真正比較明顯的起漲點是在2014年才開始,而且市中心平均每年也才漲8%左右、市中心旁大概5~6%、郊區則是漲幅微弱(甚至還會跌,所以曼谷千萬不要買郊區)。

 

►► 接下來我們來算一下,曼谷從2014漲到2018這四年多,平均總共也不過才漲32%左右你就覺得漲太高了,那2012-2014年漲幅約40%的金邊呢?2009~2015年漲幅約50%的吉隆坡呢?2009~2014年漲幅約100%的台北呢?要比房價就要以大家都會去投資的主要幾個城市來相比,我還沒拿出2015年漲19%的紐西蘭、年漲22%的溫哥華、年漲50%的上海、年漲60%的深圳來比較到底什麼是「漲太高了」。

 

小結:曼谷才漲那麼一點點、一下下,你就覺得房價漲太多了,那比較過其他國家的真實狀況你一定更不敢下手了。


四、曼谷房價的奇特性

教育随笔:一次侥幸的成功比失败更可怕

►► 最後,在介紹曼谷房價的時候,國際超級房仲一定要先告知一件事情:「投資海外不動產之前,請你把在台灣投資房地產成功的「僥倖」經驗拿掉。」

 

►► 為什麼我說是「僥倖」的觀念呢?

 

►► 因為台灣在2001~2008、2009~2014年這兩大波的快速成長之下,基本上就是隨便買隨便賺(只要你不要太短期就急著出場),買到會賠錢的房子才算你厲害,看看那幾年有多少明星藝人說自己投資房市多精準、多有眼光,從2015年開始之後的這些人呢?

 

「買房 藝人 眼光獨到」的圖片搜尋結果

 

►► 而曼谷則非常不同,因為曼谷雖然現在房價趨勢是在往上走,但是你也是有可能買到會賠錢的房子的,例如:小建商、低階品質建案、蛋白區…等等。

 

►► 另一方面以台灣來作例子,通常某一個區域或是某一條路上,周遭的房價單價都不會落差太大(都在同一個水平內),但是曼谷則不是這樣子,同樣的區域裡面可能會有相差2~3倍單價的房子,而且更特別的是:越貴的越搶手、越便宜的越沒人要

 

►► 這個跟台灣人的觀念完全不同,對吧?明明同樣地段價格差兩三倍,我當然買便宜的就好、何必去買這麼貴的?買那麼貴的話,還有空間漲上去嗎?

「曼谷 搶房」的圖片搜尋結果

►► 這邊就可以回到本篇文章一開始所說的,海外房地產也發展了好多年了,現在回過頭去看看曼谷的這些房子吧,已經再再證明了地點越好、社區等級越高、建商越大、價格越貴的社區,漲幅竟然遠遠勝過於周遭那些台灣投資客喜歡的便宜房子,甚至超出行情這麼多的社區還經常發生開賣時,曼谷當地人瘋狂排隊搶著買的盛況,是不是跟你的投資經驗相差十萬八千里呢?

 

►► 你再怎麼聰明,你也不可能比曼谷當地居民更懂曼谷房市吧!

 

小結:請不要拿「自以為是」的高傲心態,去看其他國家的房地產,因為我已經看過太多這樣自以為是的客戶最後都落得「海外孤兒」的下場,千萬不要拿自己在台灣投資房地產的僥倖經驗去看海外房地產,還是找誠實、專業的業者討論才是上策。


總結:

 

►► 偏偏不給你重點式的結論,那些直接拉到最下面看結論的人,錯過上面這些細節絕對會讓你後悔莫及的,請問你是要辛苦一點地賺錢、還是要輕鬆愉快地賠錢呢?

 

►► 好啦,虧了這麼多,但是還是小小做個懶人結論

 

►► 不要拿自己在台灣房市成功的「僥倖經驗」去套用在其他國家的房市上,真的要投資海外房地產又不願意花2%服務費請專業人員處理的話,那你至少要多做功課,要自己購買也要買一些當地人會「搶著買」的產品(至於你找不找得到、搶不搶得到,就要看你夠不夠專業、夠不夠精準了),不要憑一些奇怪的「感覺」、「印象」去評斷一個區域的房市,因為你絕對不懂。

 

►► 更重要的是,不要去買當地人都嫌惡、討厭購買和租金房價都在下跌的區域,要花那麼多時間去等房價從高點、到谷底、到回溫、再等他開始漲,你何必浪費這麼寶貴的時間成本(機會成本)呢?直接去買一個谷底反彈或正在上漲的區域不是更快嗎?而且你這樣的做法還會「更安全」。

 

 

延伸閱讀:

【全面解析】你想要投資柬埔寨的金邊房地產嗎?十大真實狀況,這些風險讓你立刻打退堂鼓

【大比較】泰國 VS 柬埔寨:房地產比較表,沒想到曼谷竟然輕鬆屌打金邊,但是這兩個城市的價格竟然「差不多」

 


►► 好啦,如果你真的還是覺得太複雜、自己很難像我們一樣深入了解海外房地產的話,那就請您加入下方面LINE@ ID,省一省走冤枉路的時間吧。

 

 


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