【曼谷市區土地好貴】地價飆漲推動了2017年曼谷「市中心區」房價大幅上揚!

 

泰國中華日報12月09日報導

 

地價飆漲是構成了2017年曼谷房價大幅上揚的關鍵因素,在建築工人成本漲幅不高的情況下,縮小戶型和提高售價成了地產商保障利潤的重要手段。而新土地稅可能會在2019年初頒布將會加快更多土地供給量。

 

從17年曼谷市及其周邊房價走勢看,中高價位房源越來越多,相應的小戶型低價位則主要在二手市場上流轉。而主城區捷運沿線房源定價基本在500萬泰銖以上(折合人民幣100萬),當然市場主力消費群體仍主要是價位在200-500萬泰銖之間的房源戶型。

 

新開盤的樓盤價格不斷向上漲的主要原因是開發商拿地價格在過去1-2年內累計上漲了近30%。而這也是導致曼谷中心城區房價偏高的主要原因,因為為了確保投資回報,地產開發商通常會選擇提高售價來保障利潤空間達到預期目標。當然為了迎合市場消費需求,也會在項目中融入小戶型,比如單位面積不到30平米的單身公寓房。

 

素帕萊地產表示,儘管面臨行業內部和爭奪客戶壓力,該公司仍維持長期堅持的公司認定的最低標準戶型,沒有開發單位面積低於30平米的公寓樓盤。據悉該公司公寓平均售價在每平70000泰銖,約合12000人民幣。

 

隨著政府加快捷運線路向主城區意外延伸計劃的實施,中低價位公寓項目逐漸被引到了曼谷和周邊府的交接區域。像價位在200-500萬泰銖左右的中低價位房源基本在捷運延長線,而主城區捷運線房價基本在500萬泰銖起。

 

如果細心的市民很可能會發現,同區兩個地塊上公寓項目發售時間相差僅1-2年,差價可能就高達30%以上。導致價格飆漲的主要原因就是土地成本,因為這1、2年過來,建築工人成本上漲並不明顯,大約在1.5%左右,但土地價格上漲的幅度高達15-25%

 

當然,主城區內還有價格在200-500萬左右的公寓房源出售嗎,答案是有,但只能是二手房。據悉目前市面上這個價位的二手房源佔比大約在20%,很多都是早前幾年的公寓項目,當然也有部分房齡可能在10年以上。

 

至於土地供給緊張問題,估計將會在2019年初新地稅實施前出現一個高速釋放期。部分屋主為了避免高額的地稅以及主城區生活成本壓力的增加以及周邊基礎設施和交通便利,將會吸引部分老城人向城外搬遷。

 

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國際超級房仲:

 

►► 投資房地產最重要的三個重點:「Location、Location、Location」,地段才是最重要的。

 

►► 在之前非常多次的文章以及我的說明會簡報中,我不斷地告訴投資者:「投資曼谷不動產,一定要挑市中心」,因為曼谷市中心會是漲幅最穩定的地方,也是目前看起來東協最後一塊可能會房價爆發的區域。

 


 

怎麼說呢?

「拉瑪一世」的圖片搜尋結果

 

►► 這要從曼谷這個城市發展說起了,現在這個拉瑪王朝已經來到了第十任的國王已經有235年的歷史了,也因此曼谷這個城市其實陸陸續續開發到現在也有非常悠久的歷史,因此曼谷不像是金邊這種像是新興重劃區的城市(金邊還曾經發生過恐怖的『紅色高棉』時代,當年朗諾政權曾下達一日清城的紀錄),是個生活機能、居住區、商業區都發展非常成熟的城市(只有交通動線沒有做好)。

 

「bangkok city sky view 2017」的圖片搜尋結果

 

►► 在曼谷這個城市已經有這麼悠久的歷史情況下,想當然比較好的地段、區域都已經是滿滿的住宅了(多半為屋齡老舊的透天、公寓),再加上2013年房市開始復甦之後,各大開發商(建商)都在曼谷精華區搶土地推案,導致原本就已經很稀有的市中心土地幾乎都被銷售一空,找都找不到良好適合開發的土地(剩餘的土地不是零碎就是地形不方正)。

 

 

 

►► 依照Knight Frank在2016年的統計,曼谷的推案量正因為土地稀有以及取得不易的關係,導致供給量逐年下降(不像台灣是建商擔心賣不掉所以都不敢推案),在推案量逐年下滑的情況下,市中心的供給量竟然僅僅佔全部供給量的10%而已!

 

 


 

土地上漲跟我們有什麼關係呢?

「麵粉」的圖片搜尋結果

 

►► 這個關係可大了!你試想一下,如果有一天麵粉這個原料變貴了,難道麵包不會更貴嗎?這就是同樣的道理。

 

►► 當土地這個最核心的原料上漲,或者其他建商的工人、材料(鐵、磚、水泥)、行銷成本….上漲,都會讓最後蓋出來的房子因為成本關係而讓售價上升,這也是為什麼新房子通常都會比舊房子貴的主因。

 

►► 所以很顯而易見地,曼谷的市區土地越來越少(但是外圍腹地還很大,所以三五年內我不會建議郊區),所以土地越來越稀有(尤其是夠大又方正的地),導致這兩年曼谷市區的地價一直往上漲,房子當然也會跟著隨漲船高。

 

 


 

而更恐怖的是,這波漲幅似乎才剛開始

 

►► 之前的新聞報導,台北是因為人口紅利稀少的關係,再過十年可能會減少整整16萬的人口,相當於在過十年之後台北市整個中正區的人都蒸發了!

 

 

►► 這樣形容夠恐怖吧,但是更恐怖的是近年曼谷「每一年」的人口增加數,差不多也是16萬人,所以說十年消失一個中正區的人口就已經讓台灣人驚慌到不可思議了,更何況曼谷只需要一年就可以增加這麼多人口,每一年、每一年就不斷陸續地增加一個中正區的人口。

 

►► 所以說,曼谷的住屋需求(人口紅利)真的是大到很誇張。

 

 

 

 


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