【馬來西亞房地產】外國人購屋：重要法律和稅費成本規定Q&A│2020
Last Updated on 2020 年 6 月 23 日 by 國際超級房仲
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▮你知道投資馬來西亞的房地產，有許多基本知識需要知道嗎？
我想讓你透過這則文章知道的是，當你想要投資馬來西亞房地產之前，一定有很多基本問題與迷思是投資者先要釐清的，比方說像是法律、流程、產權或稅賦方面等等個事情，而看完這一篇文章後，就能解答所有最基礎的馬來西亞買房問題了。
話說回來，解答問題並不難，大部分有點經驗的海外房仲都能夠做，但是真正重要的是要找到一個可以信賴的專家，千萬不要把自己一輩子的身家，都交給一個陌生人了，因為不對的房仲人員提供給你錯誤的資訊，只會引導你做出錯誤的投資決定，最後的投資結果當然不會好。
因此，在你被坊間的不專業馬來西亞代銷給呼嚨之前，請看看這則文章來做點功課，因為投資最大的風險就是來自於無知。
Q1:外國人可不可以購買馬來西亞的房產？
A1:可以。
外國人：
依據1965年國家土地法規定，非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。工業區或供工業使用者除外，申請時間為3~4個月，費用視開發商吸收與否，若不吸收則由買方支付。
申請事務由指定之律師事務所辦理。若未獲准許，則買賣契約將立即終止，開發商將會安排訂金退款事宜。
註：外國人不得購買吉隆坡價款低於100萬馬幣的住宅用房產。
Q2:關於馬來西亞房產，交易安全嗎？
A2:
我們的交易流程，完全依據法令規定。
如您於馬來西亞簽立買賣合約，簽約過程，全程由當地執業律師解說並協助完成合約簽立；如您於台灣簽立買賣合約，我們將陪同您至馬來西亞駐台友貿處完成合約簽立。
Q3:關於馬來西亞房產，地契年限？
A3:
馬來西亞的房產區分為永久地契(999年)以及有效年限地契(99年)，需視您所購買的房產地契種類而定。
我們在銷售前，都會仔細為您解說所有關於房產的資訊，請您做全面性的評估，如果是有限年限的房子，也會清楚告知您剩餘的年限還有多久。
Q4:購屋時會簽署哪些文件？
A4:買方應簽署之文件：
- 買賣契約書（SPA）
- 公共契約（DMC）
- 物業/分層地契轉名
- 其他由開發商制定之書函或合約（視不同建案及開發商之需求而定）
Q5:台灣的房屋和土地都有所有權狀，馬來西亞有什麼文件可以證明自己的產權？
A5:
- 房屋：買賣契約
- 土地：分層地契
Q6:總地契是什麼？分層地契是什麼？
A6:
總地契是由政府就整塊土地開發案或整棟大樓發出之地契。
分層地契是由政府就房屋位實際座落在土地上之公寓，或大樓每戶擁有的土地發出之地契，相當於您個人的土地權狀。
Q7:房屋是否有保固期？
A7:
依買賣契約書(制式化)規定，因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵，發展商須負交屋後最長24個月保固責任（依個建案不同），並於收到買方書面通知後30天內負責修復。
Q8:買價如何支付？
A8:
預售屋為蓋到哪附到哪，總共大概有14期左右的款項，應依照開發商於各建案進度發出之繳款通知書支付該進度之價款。
付款的話，可以現金或銀行貸款支付，由台灣以美金匯出，到帳時再結算成馬幣就好了，其實很單純。
Q9:延遲付工程款，利息如何計算？
A9:延遲付工程款價金 x 利息利率 / 365 x 延遲天數
例如：
舉例：
房屋總價為700萬，工程進度到60%，應付工程款為420萬，如果客人只付款350萬（工程總價的50%），貸款能貸到55%，但銀行尚未撥款。
算式：(420萬-350萬) x 12%(預估年利率) / 365 x 延遲天數
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Q10:馬來西亞購屋稅務？
A10:
(A)一次性費用
- 買賣合約：律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費
- 貸款合約(若有申請才需支付)：律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費、估價費
- 物業/分層地契轉名：律師費、政府服務稅、印花稅MOT(有貸款者需另支付分層地契抵押貸款合約律師樓MOC、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費等)
- 精裝修費用(事建案需求)：依裝修當時的室內面積、房屋用途、物價波動而定
- 買方仲介服務費：房屋售價的2%
(B)經常性費用
- 門牌稅：一年二次2/28、8/31（1.金額依地段而不同 2.政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收）
- 地稅：一年一次2/28（1.一平方英呎約馬幣0.06 2.政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收）
- 火險：一年一次依各保險公司不同而訂。約RM1000/年
- 大樓管理費：三個月一次（每三個月收一次）
- 後備維修基金：三個月一次（一般為大樓管理費的1/10）
- 物業管理費：六個月一次（依面積大小分別為每戶每月分別收取）
- 租賃仲介費：一年一次（一個月租金/年）
(C)產業營利稅(2015年)
- 五年內出售，將從利潤課徵30%的資本利得稅
- 五年後出售，則課徵利潤的5%的資本利得稅
(D)其他稅務費用
- 賣方仲介及服務費
- 外國人購買批准函費用
- 個人所得稅
註：以上資料，請依馬來西亞政府每年公告更新為主
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Q11:如何處理馬來西亞房產日常的相關費用及維護？
A11:
您可以全權交託我們處理，我們擁有物業管理公司可以做到一條龍服務，為客戶提供無後顧之憂的物業管理，包含日常費用的繳付及房屋修繕等，您完全不必擔心房產照顧的問題。
Q12:馬來西亞的房產，日後想出售或出租，該如何處理？
A12:您可以全權交託我們處理。
我們與當地合法經營、專業優良的房產仲介商配合，不論您的房產有銷售或租賃的需求，我們都可以為您規劃與服務。
Q13:馬來西亞的房產出租後，怎麼收取租金？
A13:
您只需親自至馬來西亞當地開立一個銀行帳戶，租金即可直接匯入您的帳戶，往後您只要上網路銀行就能即時確認您每月的租金收入狀況。
Q14:跟我們買的房子，價格是否跟當地一樣？
A14:
是的，建商都統一售價，且價格無法議價。
Q15:簽完合約是否可以當場拿到？
A15:
不行，一式四份的合約需送回大馬，待買方支付10%的款項後，律師再將合約送政府單位蓋印花稅，待兩個月左右，律師才會退還合約正本給客戶。
Q16:合約一定要到馬來西亞當地簽約嗎？
A16:
不需要，我們可以安排您至台北「馬來西亞友誼及貿中心」和「民間公證處」認證簽約即可；相關公證費用需要您支付了。
Q17:目前到馬來西亞購屋有什麼門檻嗎?
A17:
目前外國人至馬來西亞購買房產，有購屋門檻的金額規定，低於該金額則外國人無法購買：
- 吉隆坡100萬馬幣以上
- 馬六甲50萬馬幣以上
- 檳城200／100萬馬幣以上(視產品)
- 柔佛州：50萬／沒有門檻限制（視地點）
另外，我們也無法購買馬來人土地的不動產，甚至接近馬來人區的建案，國際超級房仲我也不建議您投資，原因不方便公開講，可以在最下方加入LINE與我討論。
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