絕對不會讓它泡沫的房市


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Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲

房市泡沫最危險 殺傷力比股市來得大
2015-08-31 11:27:42 經濟日報 編譯 任中原

最新研究報告指出,股市崩盤究竟對經濟會造成重傷、或只是輕傷?這其實取決於負債程度,若只是單純的股市泡沫破滅,對經濟的影響相對較輕。
裘達、蕭拉瑞克及泰勒等經濟學家在觀察過去140年來多次房市及股市泡沫破滅的影響後,達成的結論是由信用膨脹造成的房市泡沫最危險,而影響最小的是不靠借錢而發生的股市泡沫

研究發現,相較於一般經濟衰退結束的五年,在靠舉債所引發的房市泡沫破滅五年後,人均國內生產毛額(GDP)會少8%。非負債型股市泡沫破滅五年後,人均GDP只偏低1%。若是負債型股市泡沫破滅的五年後,那麼人均GDP就會偏低4%。得到這種結果的合理推論,是投資股市者多半是有錢人,而所得較低者的財富全都綁在房子上

股市崩盤時,常透過「財富效應」來衝擊經濟,也就是股市下跌導致讓人們覺得自己的資產縮水,從而減少消費,造成需求下滑,使投資萎縮。負債會使上述情況惡化,因為借錢投資的人可能會被迫賣出資產以免倒債,進一步打壓資產價格及財富,而銀行接受投資人的股票作為抵押品再放款時,也會受到嚴重損失,迫使銀行減少放款,經濟更雪上加霜。

布朗勒梅爾及休納伯更檢驗過去400年來資產泡沫的情況,包括荷蘭鬱金香、土地、住宅、衍生性金融產品或股票等,結果發現,泡沫破滅的嚴重程度與資產種類的關係較小,而是與融資來源關係較大,槓桿比率愈高,情況愈難收拾

這對央行貨幣政策有何意義?在金融海嘯前,美國曾出現「瘦身vs.清理」的論戰。部分學者主張在資產泡沫逐漸形成時,當局應提高利率幫泡沫「減肥」;但以Fed前主席葛林斯班為首的另一派人主張,由於很難斷定泡沫正在形成,且不當緊縮會造成嚴重後果,因此最好等泡沫破滅後再降低利率,以清理善後。

哥倫比亞大學教學米西金指出,決策者須分辨資產泡沫純粹是因經濟繁榮、還是靠負債堆積,後者較易辨認,跡象包括信用發行額異常之快、且貸放標準下降等。在這種情況下,無論資產價格多高,央行都應強力干預。

那麼央行該如何因應股市泡沫破滅?如果央行在崩盤時救市,可能加重傷害。因投資人相信央行必會撐盤,更可能承擔不應有的風險,但若股市泡沫伴隨著負債增加,會對經濟造成嚴重傷害,因此完全聽任泡沫破滅也不是好辦法。其他選項之一,是政府擴大支出帶動整體成長。加州大學教授法莫說,各國央行應在股市本益比合理時,才買進股票以阻止跌勢。

個人淺見:

這篇報導提到了國外非常專業的看法,最重要的重點就是房地產的泡沫為什麼會比股票的泡沫殺傷力大?是因為房地產是靠融資借款而購買的產品(大家買房子幾乎都得靠貸款,尤其是資產越高的人),如之前日本泡沫經濟的例子就是如此,由於房價高於世界行情太多,再加上景氣的突然下滑,導致各銀行對於不動產(尤其是土地)的認定金額大幅降低,連鎖導致房價市值下降、整個房地產崩盤,最後就是日本長達近30年的經濟不景氣。


想想看,你當初買的2000萬房子,花了你500萬的自備款,也就是貸款了1500萬,結果房價崩盤價值只剩1000萬,就算你把房子按照市場行情1000萬給賣了,你還是欠銀行500萬的房貸;這只是你一個人的狀況,如果全國房地產的持有者都發生這種情形怎麼辦?這就是房市崩盤的可怕,也就是說,現在各國政府絕對不會讓房價崩盤(看看冰島、底特律)。


回過頭來,萬一中的萬一,台灣的房價發生大崩盤了,您也不要太開心,因為就算你可能勉強買得起房子了,但是你的收入可能會因為景氣大蕭條而失去,中低階層的人連生活都過不下去了,怎麼可能還在崩盤的時候去接「往下掉的刀子」;房價崩盤你真正要考慮的不是可以買房了,而是景氣大蕭條時,你的生活開銷該如何維持下去。
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